Hisseli Tapu Ne Demek?
Bu yazımızda taşınmaz miras paylaşımı nasıl yapılır, kişinin vefatından sonra miras hukukunda ev paylaşımı nasıl yapılır gibi soruların cevaplarına yer verdik.
Hisseli tapu, taşınmaz bir mal ve gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan bireylerin isimlerinin ve kaç kişi olduklarını belirten sayının bulunduğu tapu türü anlamına gelmektedir. Bir taşınmaz (gayrimenkul) yalnızca tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilmektedir.
Hisseli Tapu Nasıl Alınıp Satılır?
Hisseli tapusu bulunan bir gayrimenkul, tüm hisseleriyle birlikte satılabilmektedir. Satışın gerçekleşebilmesi için gayrimenkul üzerinde hissesi bulunan mal sahiplerinin, gayrimenkulün satışı konusunda ortak bir karar vererek anlaştıkları bir noktada buluşmaları ve bahsi geçen taşınmazın satış işlemi için tapuda hazır bulunmaları gerekmektedir. Gayrimenkul üzerinde hakkı bulunan tüm hisse sahiplerini temsil edecek tek bir avukata vekalet verilmesi durumunda da tapu devri gerçekleştirilebilmektedir.
Hisseli Tapu İçin Gerekli Evraklar
Hisseli tapunun satış ya da devir işlemlerinde birtakım gerekli evraklar bulunmaktadır:
Nüfus cüzdanı ve temsil belgesi
İcra Müdürlüğünün satış müzekkeresi
Mahkeme müzekkeresi (ortaklığın giderilmesi davası yolu ile satılmış ise)
Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası
İlgili kurumdan alınmış emlak vergisi değerini belirten belge
Hisseli Tapu Satışına İtiraz
Bahsi geçen hisseli arsa, taşınmaz ya da gayrimenkul mal üzerinde paydaş olmayan birine satılırsa hak sahibi olan diğer hissedarlar, bireysel olarak 1 ay veya 10 yıl içerisinde dava açarak satış işlemine itiraz edebilmektedir. Bu davanın sonucunda mal üzerinde hissesi bulunan diğer kişiler malın satış bedelini ödeyerek arsa hissesini alıcıdan tekrar alabilmektedir.
Hisseli Tapu Satış İptal Davası
Hisse tapulu gayrimenkul alınmak istendiği zaman, tapuda ismi bulunan tüm hissedarların feragatnamelerinin verilmesi gerekmektedir. Hissedar kişilerden biri, kendi hissesini tapuda ismi yer alan bir diğer hissedara satmak isterse kendi hakkını diğer hissedara satacağına dair tapudan bir ihtarname çekmesi gerekmektedir. Aynı zamanda hissedar, kendi hissesini başka bir kişiye satmak isterse diğer kişilerin onayını almalıdır.
Hissesini satmak isteyen ortak, bu işlemlerden sonra istediği kişiye hakkını satabilmektedir. Ama gerekli onayları ve yazılı belgeleri almadan ortaklardan biri kendi hissesini bir başkasına satmaya çalışırsa diğer ortağın satış iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.
Hisseli Tapunun Devir Masrafları
Hisseli tapunun devri, eğer bedelli olarak yapılmakta ise devir masrafı satış bedeli üzerinden binde 20 oranında hem alıcıdan hem de satıcıdan harç tahsil edilmektedir. Eğer hisseli tapunun devri bedelsiz olarak yapılmak isteniyorsa kayıtlı değer üzerinden binde 68,31 oranında harç tahsil edilmektedir.
Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?
Hisseli tapularda, alanda hissesi bulunan kişilerin alanın hangi kısmına sahip olduğu ve bahsi geçen alan üzerindeki haklarının detaylı bir şekilde yer almaması nedeni hissedarlar arasında çeşitli anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Böyle durumları çözmek amacıyla hisseli tapuyu bölme işlemine başvurulabilir.
Hisseli tapu arazisinin bölünebilmesi için tapu kütüğünde yapılan ayırma işlemi olarak bilinen ifraz yönteminin uygulanması gerekmektedir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hakkı olması durumunda hisseli tapu ayırma yöntemi uygulanabilmektedir. Hissedar olunan alan, arsa ya da taşınmaz üstünde gerçekleşen sorunları çözmek ve hissedar kişilerin sahip oldukları hisselerle diledikleri işlemi yapabilmesi için tek parsel halinde olan tapu farklı parsellere bölünerek ayrılabilmektedir.
Hisseli Tapunun Ayrılmasında İzalei Şüyu
İzalei şuyu, emlak literatüründe kullanılan bir tanımdır. Bu tanımın açılımı, bir mal (arsa, gayrimenkul, taşınmaz) üzerinde ortak mülkiyete sahip olan kişilerin mal üzerindeki haklarının payları oranında aynen bölüştürülmesine anlamına gelmektedir. Hisseli tapunun bölünme işleminde hissedarlar arasında anlaşmazlık ve eşitsizlikleri önlemek amacıyla izalei şuyu yöntemi kullanılmaktadır.
Hisseli Tapuda Haciz Nasıl Olur?
Borçlu kişinin ilgili kurumlara olan borcunu ödememesi durumunda herhangi bir yargı kararına gerek duymadan icra takibi başlatılabilir ve borçlunun bahsi geçen mal varlığına haciz koyulabilir. Böyle bir durumda hisseli tapunun hacizi de söz konusu olabilmektedir. Borçlu olan kişinin borcunu ödemediği durumda ise söz konusu hisse satışa çıkarılmakta ve ihale yolu ile satılmaktadır. Bu tür satışlarda diğer hissedarların öncelikli alım hakkı bulunmaktadır.
Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?
Hisseli tapu sahiplerinin karşısına pek çok risk ve zorluk çıkabilmektedir.
1) Güven Problemi
Hisseli tapularda birden fazla hissedar olmasından dolayı sıklıkla anlaşmazlık çıkabilmekte ve sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde güven problemi oluşabilmektedir. Birden fazla kişinin alan üzerinde hak sahibi olmasından dolayı, sahip olunan pay üzerinde ipotek tesis edilip bankadan kredi çekilirken çeşitli sorunlar ortaya çıkmaktadır. Söz konusu zorluk nedeniyle hissedar kişi kendi payını üçüncü kişilere satarken de güçlük yaşamakta ve en büyük problem olan gayrimenkulün değeri düşme sorunu ortaya çıkmaktadır.
2) Paydaşlıktan Çıkarılabilme
Hissedar olan biri, diğer hissedarların talebi ile alan üzerindeki paydaşlıktan çıkarılabilmekte ve alan üzerindeki mülkiyet hakkını kaybedebilmektedir. Bundan dolayı, hisseli bir tapuda hisse sahibi olan bir bireyin mülkiyet hakkının risk altında olduğu söylenebilir.
3) Belirsizlik
Hissedarlar, bahsi geçen gayrimenkulün her kısmında aynı oranda pay sahibi olmaktadır. Bundan dolayı hisseli alanın hangi kısmını hangi hissedarın kullanacağına ve üzerinde işlem yapacağına dair problemler ortaya çıkabilmekte ve bu gibi sorunlardan dolayı mal kaybı oluşabilmektedir.
4) Vefat Durumu
Alan üzerinde hisse sahibi olan hissedarlardan birinin aniden vefat etmesi durumunda miras paylaşımından dolayı alan üzerindeki paydaş sayısı bir anda artabilmektedir. Bu gibi durumlar, bahsi geçen hisseli alanın/gayrimenkulün yönetimini oldukça problemli bir hale getirebilir.
Hisseli Tapunun Avantajları Nelerdir?
Hisseli tapu sahibi olmanın önemli avantajı, şufa yani önalım hakkına sahip olmaktır. Hisseli tapulu alan, gayrimenkul ya da arsa, herhangi bir açıdan sorunlu olduğu takdirde bahsi geçen mülkün değeri de düşük olur. Böyle bir durumun ortaya çıkması halinde hissedar kişi, hisseli mülkün bütününü önalım hakkını kullanıp satın alabilmektedir.
Hisseli Tapu Satışlarında Kısıtlamalar
Hisseli tapu satışlarında İmar Kanunu tarafından getirilen bir takım kısıtlamalar söz konusu olmaktadır. Bahsi geçen kısıtlama imar planı bulunmayan alanlarda, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayırıp özel parselasyon planlarına dayalı olarak hisseli satışların yasaklanması şeklinde ortaya çıkmaktadır. Aynı şekilde, söz konusu alan ve arsa üzerinde satış vaadi sözleşmeleri de yapılamamaktadır.
Hisseli Arsa Alınırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Eğer kişi, hisseli bir arsa sahibi olmak istiyorsa hisseli arsa alınırken dikkat edilmesi gerekenler konusuna öncelik göstermelidir. Hisseli bir arsa satın almak isteyen kişinin yapması gereken ilk şey, tapu sicil müdürlüğü ve noter aşamalarını gerçekleştirmektir. Arsa satın alımı için gidilen bu yerler içerisinde satın alınmak istenilen alanın bölümlerinin belirlenmesi parsel tespiti sayesinde gerçekleştirilecektir. Kişinin daha sonradan herhangi bir problemle karşılaşmaması için parsel tespitini gerçekleştirmesi önem teşkil etmektedir.
Hisseli Tapu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapu, hisseli tapu satın alımı ve hisseli arsalar konusunda kişilerin aklına pek çok soru gelmektedir. Bu yazımızın devamında akla en çok takılan hisseli tapu sorularına yer verdik.
Hisseli Arazide Yer Tespiti Nasıl Yapılır?
Hisseli bir arsa ve hisseli bir arazi üzerine hissesi bulunan mal sahiplerinin, sahip oldukları alanın yerini tespit etmeleri ve arazinin sınırlarını öğrenmeleri için arsanın bulunduğu konumdaki kadastro müdürlüğüne başvuru yapmaları gerekmektedir. Aynı zamanda lisanslı harita kadastro bürosu olan yerlerde bu bürolara da başvuru yapılabilmektedir.
Hisseli Dükkan Nasıl Satılır?
Hisseli bir dükkan, gayrimenkul üzerinde hissesi bulunan tüm mal sahiplerinin hisseleri ile birlikte satılabilmektedir. Hisse sahibi olan her bireyin, bahsi geçen gayrimenkulün satış işlemi konusunda anlaşmaya vararak ortak bir paydada buluşması ve satış işleminin gerçekleşmesi için tapuda hazır bulunmaları gerekmektedir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Yapılabilir Mi?
Hissedarlardan biri, kendi hissesini diğer ortaklarına haber vermeden başka birine satarsa diğer ortakların satış iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.
Hisseli Tapu Müstakil Tapuya Nasıl Çevrilir?
Hisseli tapuya tabii olan alan, arsa ya da gayrimenkul üzerinde hissesi bulunan maliklerin hepsi kendi hisselerini üçüncü bir kişiye satarak tapuda devir işlemi gerçekleştirebilirler. Böyle bir durumda tüm hissedarların hissesini satın alan yeni kişi, tek bir tapuya sahip olmaktadır. Böylece gayrimenkulün ya da arsanın hisseli sahipleri, kendi aralarında bir kişiye hisselerini satarak tapu devir yapabilir ve bu şekilde bütün hisseleri satın alan kişi bu taşınmazın tapusunun sahibi haline gelir.
Hisseli Tapuda İmar Barışı Nasıl Yapılır?
Hisseli tapularda imar affına başvuru yapılabilmektedir. Hisseli alanlardaki yapının hissedarlardan birine ait olması söz konusu olduğundan; yapı kayıt belgesi başvuru bedeli, toplam yapı alanı ve yapı sahibinin arsadaki hissesi oranında hesaplanacak bedel üzerinden oluşturulmaktadır.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Şufa hakkının nasıl önlenebileceğine dair sorular hisseli tapu sahibi olmak isteyen kişilerin aklına sıklıkla takılmaktadır. Şufa hakkının önlenebileceği bazı durumlar mevcuttur. Bu durumlar;
Hak sahibinin feragati
Cebri icra
Satış dışı gerçekleşen devir
Fiili taksim yolu gibi durumlardır.
Tapunun Hisseli Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?
Bir alanın hisseli olup olmadığını merak eden kişiler, tapu sorgulama işlemi gerçekleştirebilir. Bu işlem Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvurularak gerçekleştilebileceği gibi aynı zamanda e-Devlet ve TKGM Parsel Sorgulama uygulaması üzerinden de online olarak yapılabilmektedir.
